转载自抹链科技

引言

前两年，随着比特币的热度不断攀升，区块链作为比特币的底层技术也渐渐走入人们的视野。今年4月20日，国家发改委召开例行在线新闻发布会，正式将区块链纳入新基建，区块链技术再次获得政策倾斜。区块链赋能实体经济以及技术落地是目前多个行业都在探索的主题。

据Savills Research数据，2016年全球房地产资产总市值达到217万亿美元，约占全球总资产的58%。如此巨大的市场，却因信息不透明，交易手续十分繁琐，中介费用居高不下，大大降低了房地产的流动性，也是很多房产买卖双方共同的烦恼。

区块链技术具有去中心化、匿名性、不可篡改、可植入智能合约等特性，对于简化房地产交易流程具有天然的优势。如何用区块链技术简化房地产交易流程，让房地产产权等信息更加透明，是很多地产科技公司正在突破的重要业务。

本文针对的读者主要是区块链行业、房地产行业以及买卖房产的投资人。所以首先对房地产和区块链技术进行了全面的基础介绍，随后对区块链与房地产交易的结合进行了探索，最后对于现存的一些技术上的难题进行了分析，志在让读者对区块链简化房地产交易流程有个基本的了解。

一. 房地产简介

对房地产的介绍我们主要从三个方面展开：房地产的特征及市值、房地产开发及交易全生命周期、房地产科技发展的四个阶段。

房地产特征及市值

房地产具有位置唯一性、重资产、流动性低等特性。决定房地产价值的核心因素有三个：区位、区位、还是区位，因为区位的唯一性，导致了同样的面积、户型、装修标准等各方面完全相同的房子在不同城市、不同小区、甚至不同楼层不同朝向都会有不同的价格。之所以说房地产具有重资产特征，是因为房子是老百姓衣食住行中的最大支出，上海易居研究院发布的2019年中国50城房价收入比（图1），显示中国房价收入比最高的城市为深圳，该数值达到了35.2，也就是说一个家庭不吃不喝35年才能买得起一套房，最低的长沙也达到了6.4；另外，从Savills Research发布的全球总资产情况分布图（图2）中我们也可以看到，2016年房地产总市值217亿美元，占到全球总资产的58%，住宅在房地产中的占比达75%。然而体量如此大的市场流动性却非常低，一方面跟房地产具有长期使用性和重资产性有关，另外一个重要原因就是因信息不透明导致的交易手续复杂、手续费用高，在二手房市场中，房屋中介一般会收取约为房价2%左右的手续费，同时，由于资产证券化成熟度不高、受众不广，导致房地产收益在二级市场中的流动性偏低。

图1. 中国2019年50城房价收入比排名

数据来源：上海易居研究院

 图2.全球2016年总资产占比分布情况

数据来源：Savills Research

房地产开发及交易全生命周期

由于住宅占到房地产总市值的75%，所以这里我们主要说商品住宅的开发及交易流程。

国内商品住宅开发是从上世纪90年代初开始兴起的，经过近30年的发展，商品住宅开发流程越来越标准化。其主要流程为：

· 投资测算：这个阶段开发商会对地块进行研究，对客户、产品类型、成本、开发排期、产品价格、销售节奏进行通盘排布，甄别经济可行性并决定是否参与土地竞价以及以什么价格进行竞价。一旦获取土地，土地的使用权就发生了第一次转移，从政府转移到开发商。

· 产品设计：该阶段主要是营销部门和设计部门配合，根据客户类型定位产品档次以及户型配比。

· 成本控制及招标采购：根据设计图纸、工程量及相关标准，成本部门预算出各项成本，由采购部门进行地勘、桩基、总包、分包、供应商的招标。

· 工程施工：该阶段主要由施工单位进行施工，工程部对施工现场进度及质量进行管理，成本部、设计部、财务部、开发报建部门配合项目开发朝着既定的节奏和质量进行。

· 项目销售：当达到所在城市项目销售标准时，开发商一般会对项目进行提前销售。签订商品房买卖合同支付首付款后，客户会进行商业贷款或者公积金贷款。当开发商项目竣工备案办完大产证后，客户拿到自己的房产证时，房屋产权发生了第二次转移。

· 二手房买卖：开发商交房后，客户可以选择自己居住，也可以将房屋挂到二手房中介处进行出售或出租，这是目前二手房屋中介主要服务的环节。销售过程中房产中介需要核实房屋的权属状况、地址、现状等，并在市场上撮合中意的买方和卖方达成交易，协助签订买卖合同、办理按揭贷款及产权过户，并收取相应佣金。

· 资产证券化REITs（Real Estate Investment Trusts），是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。区块链技术有利于增强REITs在全球市场的流动性，从而进一步盘活更多房地产资产。国内REITs市场尚不成熟，但是在美国从1960年代就已经开始发展

房地产科技发展的四个阶段

根据Andrew Baum教授，房地产科技的发展可以分为四个阶段，1985年以前的1.0之前阶段，1985年到2005年的1.0阶段，2005到2015年的2.0阶段，以及2015年至今的3.0阶段。如图3所示。 

图3. 地产科技发展的四个阶段

来源：Prof. Andrew Baum, Oxford University / Said Business School

在1985年至2005年间，房地产行业信息十分孤立，各子行业或者各区域之间很少有信息的交流共享，导致信息孤岛效应。在地产科技2.0阶段，随着BIM技术的发展，有了多可靠的信息的获取途径和处理技术。在现阶段，区块链技术人工智能开始大展身手，让信息的获取和更加精准、处理更加智能，但是现阶段由于区块链技术和其他技术的结合还在不断探索中，所以区块链技术作为地产科技的一方面也处在不断发展的过程中。

在3.0的现阶段，地产服务业在经济闭环中的作用越来越凸显，诸如短租、联合办公、合租等业务中的中介服务。随着地产科技的发展，交易手续将不断简化、中介费用也将不断降低。随着租赁业务的发展，房地产尤其是核心地段可以产生稳定现金流的优质物业，在资产证券化方面的优势也在不断体现。区块链技术在提高信息透明度、产权登记等方面具有天然的优势，同时通过植入智能合约的方式可以自动完成合同执行和信息处理工作。

二. 区块链技术简介

区块链技术是最近两年人们讨论最多的话题之一，但是对于非区块链行业或者非IT行业的人们来说，对区块链技术的了解并不是很深。在介绍区块链技术和房地产交易的结合之前，本文先介绍下区块链技术的起源、定义、基本特点和分类。

区块链起源

区块链起源于比特币，2008年11月1日，一位自称中本聪(Satoshi Nakamoto)的人发表了《比特币:一种点对点的电子现金系统》一文  ，阐述了基于P2P网络技术、加密技术、时间戳技术、区块链技术等的电子现金系统的构架理念，这标志着比特币的诞生。两个月后理论步入实践，2009年1月3日第一个序号为0的创世区块诞生。几天后2009年1月9日出现序号为1的区块，并与序号为0的创世区块相连接形成了链，标志着区块链的诞生。

区块链定义

区块链技术本质上是一种分布式记账方式。分布式是指数据或交易的认证需要全网多数节点的共识，而不是传统的中心化机制下由某一单一节点同意；之所以说区块链是一种记账方式，是因为这些数据和交易，一旦通过共识认证，即被写入区块之中，且附有时间戳、不可篡改，而这些区块又通过打包连接成链，使得链上的数据得到永久保存，具有可追溯性。以太坊的诞生开创了在区块链上执行智能合约的时代，根据预先设定好的合同条款，编码相应程序，在触发相关条件后自动执行相关条款。

区块链特点

综合以上定义，我们可以总结出区块链具有去中心化、不可篡改、全程留痕、可以追溯、集体维护、公开透明等特点。这些特点保证了区块链的“诚实”与“透明”，为区块链创造信任奠定基础。而区块链丰富的应用场景，基本上都基于区块链能够解决信息不对称问题，实现多个主体之间的协作信任与一致行动。

区块链分类

从开放程度或者去中心化程度上来说，区块链可以分为公有链、联盟链和私有链三种：

公有区块链（Public Block Chains)是完全去中心化的，链上数据都是公开透明的，不可更改，任何人都可以通过交易或挖矿读取和写入数据。其典型代表就是比特币区块链，在比特币区块链上，任何人都可以在其链上进行交易，并且查看链上的所有交易信息。

联盟链又叫行业区块链（Consortium Block Chains)，是部分去中心化的，其开放程度和去中心化程度是有所限制的。由某个群体内部指定多个预选的节点为记账人，每个块的生成由所有的预选节点共同决定（预选节点参与共识过程），其他接入节点可以参与交易，但不过问记账过程(本质上还是托管记账，只是变成分布式记账，预选节点的多少，如何决定每个块的记账者成为该区块链的主要风险点），其他任何人可以通过该区块链开放的API进行限定查询。

私链跟联盟链类似，其开放程度和去中心化程度是有所限制的，其读写权，记账权由组织决定。与联盟链最大的不同在于，联盟链是为一个联盟，比如一个行业服务的；而私链则是为一个组织，比如一家公司内部服务。如大型集团企业内部各公司之间搭建的部分去中心化区块链，成员是指定进入的，不同管理者对数据库的读取和修改权限也由联盟链的搭建者决定。

图4对三种区块链的特性做了总结。

图4. 公链、联盟链、私链的异同

来源：抹茶研究院

二. 区块链技术如何赋能房地产交易

房地产交易的环节及存在的问题

如前文所提到，房地产的交易主要分为一手房买卖、二手房买卖和资产证券化。

一手房买卖的流程主要涉及到购房合同签订、按揭贷款办理、房产证的办理等流程。在按揭贷款的办理过程中主要涉及到银行征信的查询、借款人偿还能力评估等环节。同时目前国内一手房买卖过程中存在着较为严重的客诉问题，其主要原因是由于部分城市限房价竞地价的土地出让政策，开发商为了养活团队拿地会将利润压到极低甚至亏本拿地，利润空间被压缩必然导致产品质量下降，交付时的精装标准和预售时的说辞有所出入，导致购房者对产品不满意，从而引发客诉。

二手房买卖的过程目前主要存在的问题是流程繁琐、中介费用高。之所以会有这种问题存在，主要有三方面原因，一方面是各大中介公司的房源信息相互孤立不共享，导致购房者在选择目标房产的过程中耗费过多时间；第二点在于购房者对房屋的产权情况不清晰，对于是否有共有产权人、是否有抵押等情况不了解，所以要进行细致的调查；第三点在于房地产价值量较大，购房人在支付房款给买房人后担心买房人不履行合同，所以房产中介从某种意义上来说承担了第三方支付平台的功能。

资产证券化的过程中存在的问题主要有三个：入池资产冗杂，穿透性差；融资流程冗长，效率低下；信息数据缺失，难以定价。入池资产冗杂，穿透性差：ABS的底层资产不透明，其来源于多笔资产的打包、重组所形成的资产池，资产池里面的资产并不同质，而是良莠不齐、质量不一。目前投资者对资产抵押型债券的预期收益、投资回收期、风险评估主要依赖于信用评级机构的投后基础资产跟踪与监督，无法直接触及入池基础资产。另外，由于无法直接接触到底层资产，投资者在做投资决策时比较以来发行主体的信用背书和外部评级。融资流程冗长，效率低下：拿长租公寓的租金资产证券化的流程来说，整个过程涉及到众多相关方及流程：评估机构对租金的估算、公寓项目公司母公司的担保、资产抵押、银行放款、保险业务、发行前财务法务等咨询机构的风险评估、二级市场融资等冗长的流程。各业务方之间存在信息沟通孤岛等问题，导致融资流程效率低下。信息数据缺失，难以定价：对于基础资产动态入池的资产抵押型债券来说，存续期新增资产信息披露的及时性和准确性难以保证，新增入池资产的质量参差不齐，影响投资者对ABS产品的价值进行准确判断。

区块链技术针对该问题的解决方案

对于一手房买卖过程中面临的三个问题：购房合同签订、按揭贷款办理和装修材料朔源，区块链技术均可以比较耦合地发挥其作用。购房合同的签订可以转为智能合约的形式，通过与银行合作，将个人征信信息和收入情况全部上链，从而审核购房人的个人信用和还款能力，一旦购房人支付首付款后，银行自动将按揭部分释放到开发商银行账户（可能会有延时）；开发商竣工备案办完大产证之后，房屋所有权自动切换到购房人名下。对于解决客诉问题要从装修材料朔源做起，通过区块链技术和物联网的结合，将装修材料从原材料到生产商到中间商的流通过程、甚至价格信息全部上链，购房者可以追踪到装修材料的生产、运输及安装全过程，从而避免开发商与购房人信息不对称造成的纠纷。

在二手房买卖过程中的三个问题，区块链技术也能提供相应的解决方案。首先是房源数据不共享造成的信息孤岛问题，可以通过搭建联盟链的形式组织多家中介公司共享房源信息，让房源数据库更加饱满。同时，对于新上链的房源信息也可以设置多家中介共同验证的方式来保证房源原始信息的真实性。对于房屋权属情况，前述一手房买卖过程中已经提及到，所有房屋产权信息和抵押情况全部上链，可以通过公钥和私钥的机制查询，同时保护产权人的财产隐私权。第三个问题主要涉及到信任问题，区块链在解决信任问题时具有天然优势，通过植入智能合约，当买方付首付款、银行按揭贷款发放后，触发产权转移条款，智能合约自动执行转移程序，解决了买卖双方的信任问题。通过简化交易流程，二手房买卖双方的信息不平衡问题将得到有效解决，中介公司的主营业务将向保证房源真实性和准确性方向发展，中介费用的构成也将从信任付费与信息付费向单纯的信息付费方向转移，中介费用自然得到一定程度的降低。

在资产证券化的过程中面临的入池资产冗杂、穿透性差，融资流程冗长、效率低下，信息数据缺失、难以定价等问题，区块链技术也可以提供对应的解决方案。首先，在解决资产穿透性问题上，所有基础资产信息都可以在经相关业务方共同认可后上链，由于资金使用方、发行方、评估机构均需对信息的真实性负责，且链上数据不可篡改，所以在数据上链时各业务方需要对信息的真实性和准确性负责，否则其信用将受到影响。资产数据一旦上链，投资者便可以对基础资产的状况进行查询，直接接触池内基础资产。其次，在简化融资流程，提高效率方面，可以通过在区块链上加入智能合约的方式来完成。通过对智能合约的条款进行设置，将信用评级、资产清算、违约条款的执行等功能经各相关业务方达成共识进行上链，一旦触发相关条件，自动执行事先编好的程序。可以提高协同作业的能力，提高各业务方信息流转的准确性和及时性，从而提高融资效率。最后，在保证基础资产信息准确性，提高定价准确度方面，可以针对新增及剔除的基础资产的数据进行链上实时更新，通过智能化系统对更新后的资产包进行自动估值，该估值可以作为投资者的决策参考。

三. 区块链技术与房地产交易相结合存在的问题

尽管区块链技术理论上确实可以解决房地产交易过程中的信息透明度问题、信任问题，简化交易流程，提高资产流动性，但是在技术实施过程中仍然面临着很多阻碍。这些阻碍一方面是因为触动了相关方的利益，另一方面是数据在上链时的真实性和准确性无法保证。

在一手房买卖过程中，原材料的生产、运输和安装过程，尤其是价格信息涉及到商业机密；另外区块链技术可以保证数据上链之后的真实性和不可篡改特性，但是无法保证上链的信息一定是真实准确的，所以若想保证原材料的价格信息真实准确，该朔源工程还需要税务部门的参与，共同完成节点验证达成共识。

在二手房买卖过程中，中介公司承担了提供房源信息和信用背书的作用。房源信息在上链之前的准确性需要置业顾问对房源进行全方位的考察，成立联盟链后成员之间承担的角色、对联盟做出的贡献和利益的分配也是比较难调和的问题点；同时，联盟链会加剧行业向寡头方向发展，不利于市场经济的健康发展，违背了区块链去中心化的初衷；最重要的，区块链加强信息透明度、智能合约解决信任问题后，中介机构的收入或会大幅降低，所以在推行过程中很难得到中介公司的全力配合。要想完成这一技术革新，是需要行业内有大型中介公司具备壮士断腕的精神的。

资产证券化过程中，在ABS的存续期间（二级市场上），各业务方包括投资者都对区块链与资产证券化的结合有很大的需求，但最大的挑战还在于在发行阶段。由于某些ABS基础资产并非十分优质，资金使用方或者发行方会通过包装完成证券化。而一旦使用区块链技术对基础资产进行无保留的穿透，会降低基础资产的信用评级及ABS的定价，从而触犯了资金使用方和发行方的利益。对于这个挑战，或许可以从优质的基础资产开始着手，这样在发行阶段各业务方可以欣然接受区块链技术的植入，同时由于提高了资产的透明度，还可以增强资产包的信用背书。通过这种方式，投资者会对结合了区块链植入的ABS更加青睐，由于底层资产质量不佳而没有结合区块链技术的ABS会逐渐被市场淘汰。

参考文献

1. FIBREE INDUSTRY REPORT BLOCKCHAIN REAL ESTATE 2019，

2. The Growing Influence of Proptech，JLL，

3. [易居研究院]2019年全国50城房价收入比报告，

4. 《金融科技试验田：区块链在资产证券化中的应用》，金融市场研究2019年01期，

5. 《中国区块链金融应用与发展研究报告（2020）》，

6. 《Applying blockchain in securitization——Opportunities for reinvention》